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センチュリー21 石川土地建物
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えっ!2,990万円(諸費用別)で江戸川区内に
注文建築の新築一戸建てが手に入るの?


この話は本当か?
 本当です!ただし諸費用は別です。といっても格安住宅メーカーによくあるような、外溝工事や水道負担金、準防火仕様は別途料金という類のものではありません。ここでの諸費用というのは、登記費用や仲介手数料等の不動産本体とは関係のない費用のことです。ですので、そのままで住める状態の建物と土地とで2,990万円とういことです。

この案件の経緯
 とは言っても、こういうオイシイ話はそんなにゴロゴロ転がっているわけじゃありません。この物件の施主様は平成14年の6月頃からメールで弊社にアプローチされ、中古マンションを購入するか中古戸建にするか迷っていらっしゃいました。結局マンションは管理費や修繕積立金、駐車場代がかかるということでNGとなり、中古戸建を探そうということになったのですが、条件の良い中古戸建がそんなにたくさん有る訳ないじゃないですか(古家を壊してでも土地を買いたいというお客様は山ほどいらっしゃいます。南公道面なら坪120万円出してもいいという方だっています)。流通しているのは最建築不可とか日当たりの悪い私道のどん詰まり等が多いのが現実でしょう。そして迷われたあげく、10月頃に次のような秘策に出たのです。

土地の調達
 安くて良い家なんて売っているはずはありません。だったら発想を変えて安くて良い家を建ててしまえばいいんです(笑)。ただし、安かろう悪かろうは絶対にダメ。志は高く施主様の納得がいく建物を造らなければなりません。じゃあ、どこでコストを落とすのかって?当然、目に見えない部分でしょ。例えば、壁の中のタルキの間隔を広げるとか、ボードを薄いのにするとか、遮音シートを省略するとか…。違うって、それは単なる手抜き工事です。ここで言う目に見えない部分というのは、「土地の権利」のことです。そうですよ!「借地権」!借地権を使うのですよ!それも今流行の定期借地権ではなく、旧借地法による借地権(賃借権)を取得するのです。しかも新規で(笑)。旧借地法の特徴をひとことで言うと、借地人の権利が圧倒的に強いということです。だから自分の家を建てて登記すれば、地代さえちゃんと払っていればずっと住み続けられると思ってほぼ間違いありません。しかも値段が安い!だいたい江戸川区の住宅地ですと、所有権価格の70パーセント位です。おまけに今回のケースは地主さんが江戸川区でも超有名な歴史のあるお寺さん。地代だって固定資産税に毛が生えた程度でとても安いし、借地人に対して変なこと(法外に高い更新料や承諾料を求めるといった)をする心配もないでしょう。旧法で新規20年(もちろん更新可能)の借地権(賃借権)を調達した施主さんは、たったの1,440万円で95.12uの地べたを手に入れたのです(もちろん手前味噌ですが叶ホ川土地建物の血のにじむような苦労があったのは言うまでもありません)。借地を敬遠される方も大勢いらっしゃいますが、それは正しい知識を持っていないから。東京の中野区などは古いお寺があるので、実は借地がメチャクチャ多いのですよ。

資金の調達
 さて、そんなに借地が安くて良いのなら、じゃ自分も!という人も出てくるでしょう。ところが借地権の購入には大きな問題があるのです。ズバリそれは資金の調達です。現金をいっぱい持っていれば即金払いで別に問題は無いのですが、そういう人は割安な借地権なんて購入しません。なに?銀行へ行けばいいって?はい、確かに銀行へ行けばお金は貸してくれますよ。ただし担保にする不動産が有ればね…。他人の土地の上に建物を建てるんじゃ担保に差し出すものがありません。まぁ、地主さんに頼んで地主さんの土地を担保に提供してもらうという方法もありますが、なかなかそんなに良い人はいるものじゃありません。ですのでここから先が不動産業者の腕の見せ所なのです。ちなみにこの施主さんは、東○三○銀行から優遇金利でちゃんとローンを組むことができました。
 そろそろもったいぶらないでそのやり方を教えろって?はい、はい、お教えいたします。こんなことは簡単です。資金力のある建築会社なり不動産会社が一旦キャッシュで借地権を買い取って、借地権付住宅として施主様に販売するという形式をとればよいのです。建物建築中のリスクを建築会社なり不動産会社が負わなければなりませんが、それはビジネスですから仕方がありません。こうすれば普通の建売と同じように建物完成時にはローンが出ます。
 ただしこのような方法は、どんなお客様に対しても使うわけではありません。オーダーメイドなので建築中にキャンセルになったら大変な被害ですから…。やっぱ、やーめた!なんて言いそうな人は絶対にお断りです。半年以上にも及ぶ打ち合わせをし、施主様の誠実な人柄が理解できたために実現したのです。まぁ、お互いの信頼関係による賜物でしょう。

建物のプランニング
 はい、ここからが施主様の最大のお楽しみ、建物のプランニングです。資金の調達には上記のような方法をとっていますが、実質的には完全な注文建築です。建物の間取りは若いご夫婦と小さなお子さんだけですので以下のような感じです。これに屋根裏収納として大きなロフトがつきます。ただ、このページを見ている人はよその家の間取りには興味はないでしょうから、ここではあまりふれないことにします。ちなみに85.70uで1,550万円です。

 どお?こんな間取り絶対に建売じゃできませんよね。ご夫婦で、ああでもない、こうでもないと悩むのがまた楽しいのですねぇ(笑)。住宅設備から壁紙の色までやりたい放題です。まぁ、そんなことはどうでも良いのですが、感心なことに施主様が地質や地盤に対して非常にご関心があり、自腹を切って(約70万円、これは2,990万円には含まれておりません)地盤改良工事を実施されたのです。江戸川区は比較的地盤が弱いので、注文建築のように施主様の希望で施工することが可能なのでしたらこれは絶対にオススメです。やはり長く住む家ですから、納得のいく仕様にしなきゃダメです。

地盤改良
 で、この地盤改良工事には種類がいくつかあるのですが、今回は細径鋼管打設工事といって杭径が114.3oの鋼管杭24本を、硬い地盤に突き当たるまで打ち込むという方法をとりました。この方法はミルク注入等の他の方法よりも費用が安く工期が短くて済む特徴があります。ちなみにこの現場、7.0mから7.5mも杭が入りました。注文建築の場合、クロスを全て輸入物にしてみたり建具を特注にしてみたりと、他人との差別化(悪く言うと虚栄心の発揮)をはかる施主様が多いのですが、このようなオーダーでしたら本当に意義が有ると思います。
打設作業
先端部分の溶接作業 鋼管の先端、地中に打ち込まれる 芯のズレがないか確認 杭頭処理、この後基礎と接合します

建築開始
 そしていよいよ建築開始!施工はいつもセンチュリー21叶ホ川土地建物とセットの地元工務店。小岩では約50年の歴史があって、Webマスターも今の社長とは20年以上の付き合い。ちなみに会長(前社長)はものごころのついた時から知ってました。中学生の時からバイトで雇ってもらいましたからね(笑)。何よりも信頼できる地元の優良企業です。施主様はちゃんと上棟式もやって、工事は着々と進んでいます。
狂いの少ないJIS規格の集成材を多用 金物・筋交もしっかり 基礎とはラバーを介してアンカーで固定、この基礎の下には地盤改良で打設された鋼管が 熟練大工による丁寧な施工
もうすぐ完成! 注文住宅ならではの贅沢な設計 リビングと対面式キッチン システムキッチンは明るいイエロー


03-3658-7406
センチュリー21
叶ホ川土地建物


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